Betriebskosten

Der Begriff der Betriebskosten ist den meisten Bürgern in Deutschland bekannt, zumindest denjenigen, die Miete zahlen oder eine Immobilie besitzen. Nicht selten führen die Betriebskosten sogar zu einem Konflikt zwischen Mietern und Vermietern, nämlich oft aufgrund der Mietnebenkostenabrechnung. Doch worum handelt es sich bei den Betriebskosten eigentlich im Detail?

Was sind Betriebskosten?

Bei Betriebskosten handelt es sich um diejenigen Aufwendungen, die Eigentümer einer Immobilie oder eines Grundstücks zu tragen haben. Typisch für die Betriebskosten ist, dass diese laufend anfallen und sich auf das jeweilige Gebäude, Nebengebäude, Grundstück oder Anlagen beziehen. Ist das entsprechende Objekt vermietet, darf der Eigentümer die Betriebskosten in aller Regel auf den Mieter umlegen.

Welche Eigenschaften haben Betriebskosten?

Damit die Betriebskosten von anderen Kosten abgegrenzt werden können, die ebenfalls im Zusammenhang mit Immobilien oder Grundstücken stehen, gibt es festgelegte Eigenschaften und Merkmalen. So ist es insbesondere ein typisches Kennzeichen für die Betriebskosten, dass diese laufend sein müssen. Das wiederum bedeutet, dass einmalig anfallende Ausgaben nicht zu den Betriebskosten zählen. Ein weiteres, wesentliches Merkmal der Betriebskosten besteht darin, dass der Grundstückseigentümer diese Kosten in aller Regel tragen muss.

Wie findet die Abrechnung der Betriebskosten statt?

Wie eingangs bereits erwähnt, können Betriebskosten in der Regel – wenn auch mit Ausnahmen – auf die Mieter umgelegt werden. Etwas komplizierter wird es dann, wenn es nicht nur einen, sondern mehrere Mieter gibt. In dem Fall muss die Abrechnung der Betriebskosten nach sogenannten Umlageschlüsseln erfolgen, die wiederum häufig miteinander kombiniert werden und wie folgt lauten:

• Wohnfläche in Quadratmetern
• Anzahl der Mieter
• Wohneinheiten
• Verbrauch

Manche Betriebskosten müssen zwingend nach dem individuellen Verbrauch abgerechnet werden, insbesondere die Heiz- und Stromkosten. Andere Betriebskosten hingegen, wie zum Beispiel Abwasserkosten, werden für gewöhnlich anteilig auf die Mieter verteilt. Dabei wird die Gesamtzahl der Mieter des Objektes durch die Personenzahl innerhalb der Wohnung dividiert.

Welche Betriebskosten sind umlagefähig?

Die meisten Betriebskosten kann der Eigentümer einer Immobilie auf seine Mieter umlegen, wenn auch nicht immer alle. Der Grund besteht schlichtweg darin, dass nicht alle Kosten des Vermieters gleichsam Betriebskosten sind. Umlagefähig sind vor allem die folgenden Kosten:

• Heizkosten
• Wasserversorgung nebst Entwässerung
• Warmwasserkosten
• Allgemeinbeleuchtung
• Schornsteinreinigung
• Straßenreinigung
• Müllabfuhr
• Aufzug
• Überprüfungskosten für die Abflussrohre
• Wartungskosten von Gasgeräten

Neben diesen umlagefähigen Kosten gibt es darüber hinaus ebenfalls Ausgaben auf Seiten des Immobilieneigentümers, die jedoch nicht auf den Mieter umgelegt werden dürfen.

Welche Kosten zählen nicht zu den Betriebskosten?

Zusammengefasst sind es zwei große Gruppen von Kosten, die nicht zu den Betriebskosten zählen. Stattdessen fallen diese Kosten entweder unter die sogenannten Verwaltungs- oder Instandhaltungs- sowie Instandsetzungskosten. Eine Hausverwaltung zum Beispiel darf nicht auf den Mieter umgelegt werden, da die entsprechenden Ausgaben zu den Verwaltungskosten zählen. Gleiches gilt zudem für Reparaturkosten und auch Versicherungskosten, die sich auf Umweltschäden, Rechtsschutz oder den Mietausfall beziehen.
Instandhaltungs- sowie Instandsetzungskosten, wie zum Beispiel die Sanierung der Gebäudefassade, sind ebenfalls nicht innerhalb der Miete als Betriebskosten umzulegen. Allerdings hat der Vermieter in solchen Fällen oft das Recht, die Miete nach Sanierungen oder größeren Modernisierungen zu erhöhen. Das hat allerdings nichts mit den Betriebskosten in dem Sinne zu tun.