Immobiliendarlehen

Die Banken bieten heutzutage für nahezu jeden Finanzierungswunsch den passenden Kredit an. Wer – gewerblich oder privat – den Kauf oder Bau einer Immobilie finanzieren möchte, dem stellen die Kreditinstitute sogenannte Immobiliendarlehen zur Verfügung. In unserem Beitrag gehen wir näher darauf ein, worum es sich beim Immobiliendarlehen handelt und wie diese Kreditform funktioniert. Ferner erläutern wir, welche Art von Immobiliendarlehen es gibt, wie hoch die Zinsen sind und worauf Kreditnehmer achten sollten.

Was ist ein Immobiliendarlehen?

Der Verwendungszweck eines Immobiliendarlehens lässt sich am Namen erkennen. Vergeben werden diese Kredite von Banken nahezu ausschließlich unter der Voraussetzung, dass entweder der Kauf oder der Bau einer Immobilie finanziert werden sollen. Damit sind nicht nur Einfamilienhäuser gemeint, sondern ebenfalls Mehrfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, Reihenhäuser, Gewerbeimmobilien sowie Eigentumswohnungen. Manchmal können mit den Immobiliendarlehen auch eine größere Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahme sowie ein Umbau finanziert werden.

Welche typischen Eigenschaften haben Immobiliendarlehen?

Es gibt einige typische Eigenschaften, durch die sich nahezu alle Immobiliendarlehen auszeichnen. Dazu gehört zum Beispiel, dass es sich um sehr langfristige Darlehen handelt. Laufzeiten von 20, 30 oder sogar 40 Jahren sind daher keine Besonderheit. Ebenfalls typisch für Immobiliendarlehen sind die relativ hohen Kreditsummen, zumindest gemessen an sonstigen Darlehenssummen im Privatkundenbereich. Da ein Haus nicht selten mehrere 100.000 Euro kostet, sind auch die entsprechenden Darlehenssummen bei Immobilienkrediten recht hoch angesiedelt.

Ebenfalls ein Merkmal von Immobiliendarlehen ist, dass diese seitens der Banken nahezu ausnahmslos nur unter der Voraussetzung vergeben werden, dass die Grundschuld als Sicherheit verfügbar ist. Der Kreditnehmer muss dementsprechend eine Grundschuld auf seine Immobilie aufnehmen, die dann zu Gunsten Bank ins Grundbuch eingetragen wird.

Welche Arten von Immobiliendarlehen gibt es?

Die Banken bieten mittlerweile zum Teil verschiedene Arten von Immobiliendarlehen an, zwischen denen sich Kunden entscheiden können. In der Praxis finden sich insbesondere die folgenden Varianten:

• Annuitätendarlehen
• Tilgungsdarlehen
• Endfälliges Darlehen

Darüber hinaus erhalten Kreditnehmer oft ein Immobiliendarlehen seitens der KfW, wenn zum Beispiel bestimmte Energierichtlinien im Hinblick auf das neue Haus erfüllt werden können. Am häufigsten werden Immobiliendarlehen als Annuitätendarlehen vergeben. In dem Fall bleibt die monatliche Darlehensrate während der gesamten Zinsbindungsdauer gleich, denn es ändert sich lediglich das Verhältnis von Zinsen und Tilgung. Demgegenüber ist beim Tilgungsdarlehen die monatliche Tilgung immer gleichbleibend, sodass durch den sinkenden Zinsanteil die Kreditrate kontinuierlich sinkt. Endfällige Darlehen werden als Immobiliendarlehen nur noch selten vergeben, denn dann findet während der Laufzeit keine Tilgung statt, sondern erst in einer Summe am Fälligkeitsdatum.

Wer vergibt Immobiliendarlehen?

Immobiliendarlehen werden im Prinzip von allen Kreditinstituten vergeben, die im Bereich Baufinanzierung aktiv sind. Das sind die weitaus meisten Großbanken, einige Privatbanken, Sparkassen, Volks- und Raiffeisenbanken sowie Sparda Banken. Aber mittlerweile gibt es auch immer mehr Direktbanken, die ebenfalls – entweder selbst oder über einen Verbundpartner – Immobilienkredite bereitstellen. Grundsätzlich können Sie Immobiliendarlehen auch bei ausländischen Banken erhalten, allerdings fällt dann in der Regel eine mögliche Beratung weg. Eine weitere Option besteht darin, dass Sie einen Hypothekenvermittler damit beauftragen, für Sie das passende Immobiliendarlehen zu finden.

Wie hoch sind die Zinsen beim Immobiliendarlehen?

Die Zinsen richten sich bei Immobiliendarlehen nach mehreren Faktoren. Ausschlaggebend ist vor allem der EZB-Leitzins, denn an diesem orientieren sich die Banken, wenn sie grundsätzlich ihre Zinssätze für Immobilienkredite festlegen. Darüber hinaus gibt es eine Reihe weiterer Faktoren, die sich auf die Zinssätze auswirken. Dazu gehören zum Beispiel Ihre Bonität, die angefragte Darlehenssumme, die Dauer der Zinsfestschreibung, der Umfang der Sicherheiten sowie noch weitere Merkmale. Im vergangenen Jahr (2021) waren die Hypothekenzinsen für Immobiliendarlehen noch auf einem äußerst geringen Niveau und lagen teilweise unterhalb von einem Prozent in der Niedrigzinsphase.

Wie kündige ich ein Immobiliendarlehen?

Bei Immobiliendarlehen muss zwischen der Laufzeit und der Zinsbindungsdauer unterschieden werden. Mit Laufzeit ist gemeint, zu welchem Datum die Darlehensschuld vollständig getilgt wäre. Daher ist die Zinsbindungsdauer meistens kürzer, denn hier legen Sie sich fest, über welchen Zeitraum hinweg die Zinsen garantiert sein soll. Meistens wird hier ein Zeitraum von 5, 10, 15 oder 20 Jahren vereinbart.

Kündigen können Sie einen Immobilienkredit im Prinzip nur zum Ablauf der vereinbarten Zinsbindung, es sei denn, die Bank gestattet aus Kulanz eine außerplanmäßige Kündigung. Allerdings haben Sie mittlerweile auch das Recht auf eine Kündigung, wenn die Zinsfestschreibung bereits seit mindestens zehn Jahren besteht. Variabel verzinsliche Immobiliendarlehen gegen können Sie jederzeit unter Einhaltung einer relativ kurzen Frist kündigen.