Tilgungsdarlehen

Im Bereich der Baufinanzierung existieren mehrere Kreditvarianten, die von den Banken angeboten werden. Am häufigsten wird das Annuitätendarlehen genutzt, welches sich durch eine gleichbleibende monatliche Rate auszeichnet, bei der die Tilgung einen immer größeren Anteil einnimmt. Eine zweite klassische Variante ist das Tilgungsdarlehen, welches dadurch gekennzeichnet ist, dass ein fester Tilgungssatz vereinbart wird.

Was ist ein Tilgungsdarlehen?

Als Tilgungsdarlehen werden in erster Linie Immobilienkredite bezeichnet, die von Banken im Zuge einer Baufinanzierung angeboten werden. Wie der Name bereits vermuten lässt, geht es beim Tilgungsdarlehen vor allem um die Tilgung, die eine besondere Stellung ein. Während der Anteil der Tilgung an der monatlichen Rate beim Annuitätendarlehen aufgrund der Zinsverrechnung stets ansteigt, während der Zinsanteil sinkt, bleibt der Tilgungssatz beim Tilgungsdarlehen im Laufe der Jahre stets auf dem gleichen Niveau.

Wie funktioniert ein Tilgungsdarlehen?

Die Funktionsweise des Tilgungsdarlehens ist relativ einfach und daher leicht verständlich. Zunächst vereinbart der Kunde mit der Bank einen Tilgungssatz, mit dem er den Immobilienkredit nach und nach abzahlen wird. Wird zum Beispiel eine Tilgung von vier Prozent vereinbart, weiß der Kreditnehmer damit genau, dass er den Immobilienkredit nach 25 Jahren abbezahlt haben wird, falls nicht zuvor Sondertilgungen vorgenommen werden. Der Tilgungssatz beträgt nämlich in dem Fall nicht nur anfänglich vier Prozent, sondern auch noch nach 5, 10 und 15 Jahren.

Trotzdem findet auch beim Tilgungsdarlehen eine Verrechnung der bereits geleisteten Tilgung statt. Dies wiederum führt dazu, dass die monatliche Darlehensrate im Laufe der Jahre immer weiter sinkt. Dies muss zwangsläufig dadurch geschehen, dass der Zinsanteil sich reduziert (aufgrund der Tilgungsverrechnung), während der Tilgungsanteil nicht steigt, sondern auf dem gleichen Niveau bleibt. Davon abgesehen funktioniert das Tilgungsdarlehen ähnlich wie das Annuitätendarlehen, welches im Rahmen der Baufinanzierung häufig eingesetzt wird.

Für wen ist ein Tilgungsdarlehen besonders geeignet?

Da das Tilgungsdarlehen häufiger als Alternative zum Annuitätendarlehen angeboten wird, stellt sich unter anderem die Frage, welche Vorteile diese Variante des Immobilienkredites hat und für wen das Tilgungsdarlehen besonders geeignet ist. Der größte Unterschied besteht gegenüber dem Annuitätendarlehen darin, dass die Darlehensrate im Laufe der Jahre sinkt. Dies führt dazu, dass Tilgungsdarlehen vor allem für Kunden besser als das Annuitätendarlehen geeignet sind, die eine geringere monatliche Belastung in fortschreitendem Alter wünschen. Daher werden Tilgungsdarlehen vor allem von Kreditnehmer gewählt, bei denen sich die Rückzahlung des Darlehens noch bis ins Rentenalter erstreckt. Da später im Rahmen der Rente oftmals das Einkommen geringer als zuvor ist, ist es natürlich von großem Vorteil, wenn dann die monatliche Kreditrate etwas moderater ausfällt.

Volltilgerdarlehen als besondere Variante des Tilgungsdarlehens

Beim gewöhnlichen Tilgungsdarlehen ist es so, dass der Kunde gleichzeitig mit der Bank eine Zinsfestschreibung vereinbart. Beträgt die Tilgung beispielsweise vier Prozent, würde es insgesamt 25 Jahre dauern, bis der gesamte Darlehensbetrag zurückgezahlt ist. Meistens wird allerdings eine Zinsfestschreibung von maximal zehn oder 15 Jahren vereinbart, sodass später eine Anschlussfinanzierung stattfinden muss. Es gibt jedoch eine Möglichkeit, wie Kreditnehmer auch beim Tilgungsdarlehen eine hohe Zinssicherheit erwerben, weil später kein Zinsrisiko mehr besteht, nämlich mit einem sogenannten Volltilgerdarlehen als spezielle Variante.

Beim Volltilgerdarlehen besteht die Besonderheit darin, dass kein Unterschied zwischen der Dauer der Darlehensrückzahlung und der vereinbarten Zinsfestschreibung besteht. Wenn man beim beispielhaften Tilgungssatz von vier Prozent bleibt, würde dies beim Volltilgerdarlehen bedeuten, dass der Kreditnehmer das Darlehen nicht nur in 25 Jahren zurück zahlen müsste, sondern dass auch für diese 25 Jahre eine Zinsfestschreibung vereinbart wird. Das Volltilgerdarlehen ist insbesondere in der Niedrigzinsphase eine sehr gute Lösung, weil es später keine Anschlussfinanzierung mit dem Risiko gibt, dass die Zinsen angestiegen sind.