Umkehrhypothek

Zahlreiche Menschen in Deutschland besitzen auf der einen Seite eine Immobilie, klagen aber dennoch andererseits über eine mangelnde Liquidität. Dies gilt insbesondere für Rentner und Rentnerinnen, die vielleicht eine zu geringe, gesetzliche Rente haben, um ihren Lebensstandard zu halten. In dem Fall kann eine sogenannte Umkehrhypothek, die häufig auch als Immobilienrente bezeichnet wird, eine passende Alternative sein. In unserem Beitrag erfahren Sie, was die Umkehrhypothek ist und wie sie funktioniert. Ferner gehen wir darauf ein, für wen die Immobilienrente geeignet ist, worin die Vor- sowie Nachteile bestehen und ob es eine Alternative zur Umkehrhypothek gibt.

Was ist eine Umkehrhypothek?

Andere Bezeichnungen für die Umkehrhypothek sind zum einen Rückwärtshypothek und zum anderen Immobilienrente. Konkret handelt es sich um eine Finanzdienstleistung, die es in Deutschland seit etwas mehr als 20 Jahren gibt. Genau genommen ist die Umkehrhypothek ein Kreditvertrag, bei dem die vorhandene – und in der Regel schuldenfreie – Immobilie als Sicherheit dient. Der Immobilieneigentümer nimmt also faktisch wie im Rahmen einer Erstfinanzierung eine Hypothek auf sein Haus auf, um dementsprechend die Summe X ausgezahlt zu bekommen. Verbunden mit einer Umkehrhypothek sind meistens ein lebenslanges Wohnrecht und vor allem die Absicherung durch eine Grundschuld.

Wie funktioniert eine Umkehrhypothek?

Zu Funktionsweise der Umkehrhypothek gehört es, dass sich die sogenannte Schuldenlast von Jahr zu Jahr weiter aufbaut. Das wiederum ist ein gravierender Unterschied zu einem gewöhnlichen Hypothekenkredit, denn dort wird durch die Tilgung die entsprechende Restschuld immer geringer. Aufgrund des Schuldenaufbaus leitet sich daraus die Bezeichnung Rückwärtshypothek ab. Die Rückzahlung des aufgenommenen Darlehens ist fällig, wenn der Kreditnehmer stirbt. Aber auch bei einem Auszug aus der Immobilie wird normalerweise die Vereinbarung getroffen, dass das Darlehen umgehend zurückgezahlt werden muss. Nach dem Tod des Kreditnehmers stehen den Erben im Hinblick auf den Kredit und die damit verbundene Immobilie in der Regel die folgenden drei Optionen zur Auswahl:

• Tilgung des Darlehens aus eigenem Vermögen
• Anschlussfinanzierung durch Neuaufnahme eines Kredites
• Verkauf der Immobilie

Für wen eignet sich die Umkehrhypothek?

Eine Umkehrhypothek ist bei Weitem nicht für alle Immobilieneigentümer das geeignete Mittel, um auf diese Art und Weise zum Beispiel eine zusätzliche Rente im Alter generieren zu können. Stattdessen gibt es insbesondere die folgenden Merkmale und Voraussetzungen, unter denen sich die Umkehrhypothek in Form einer Immobilienrente rechnen kann:

• Immobilie ist zum größten Teil schuldenfrei
• Immobilieneigentümer besitzt außer dem Objekt keine größeren Guthaben
• Einnahmen im Rentenalter sind zu gering
• Zusätzliche Liquidität wird benötigt
• Eigentümer möchten in ihrer Immobilie wohnen bleiben
• Alter der Eigentümer zwischen 60 und 75 Jahren

Im Wesentlichen sind es also Immobilieneigentümer, denen ihre aktuellen oder spätestens ab dem Rentenalter kalkulierten Einnahmen auf monatlicher Basis nicht ausreichen, sodass zusätzlich aus der vorhandenen Immobilie Liquidität gezogen werden kann.

Was sind die Vor- und Nachteile der Umkehrhypothek?

Die Umkehrhypothek ist sowohl mit einigen Vorteilen als auch Nachteile ausgestattet, sodass Sie sich diese Finanzierungsvarianten in Ruhe überlegen sollten, bevor Sie sich für den Abschluss einer sogenannten Immobilienrente entscheiden. Zu den Vorteilen zählen insbesondere:

• Lebenslanges Wohnrecht für den Immobilieneigentümer
• Steuerfreie Auszahlung des Darlehens
• Planungssicherheit
• Immobilienverkauf in der Regel weiterhin möglich
• Liquidität schon jetzt durch die Immobilie

Gegenüber den Vorteilen sollten einige Nachteile beachtet werden, die unter anderem sind:

• Höhere Verrentung lässt sich nur mit schuldenfreien Objekten in guten Lagen erzielen
• Relativ hohe Kosten seitens des Finanzdienstleisters
• Oftmals vergleichsweise niedrige Immobilienbewertungen

Die Umkehrhypothek in der Beispielrechnung

Im letzten Teil unseres Beitrages möchten wir gerne anhand eines Beispiels verdeutlichen, mit wie viel Geld Sie ungefähr bei einer geplanten Umkehrhypothek rechnen können. Dazu nehmen wir die folgenden Werte an:

• Marktwert Ihrer Immobilie aktuell: 250.000 €
• Risikoabschlag des Finanzdienstleisters: 60.000 €
• Restwert der Immobilie: 190.000 €

Die maximale Darlehenssumme kann also in diesem Fall 190.000 Euro betragen. An dieser Stelle gibt es allerdings aus Sicht vieler Immobilieneigentümer einen kleinen Haken, denn natürlich erhält der Eigentümer nicht sofort 190.000 Euro ausgezahlt. Stattdessen handelt es sich um denjenigen Kreditbetrag, der am Laufzeitende maximal existieren darf. Somit muss in einem weiteren Schritt noch die Darlehenshöhe berechnet werden, die Grundlage für die Immobilienrente ist.

• Laufzeit des Kredites: 15 Jahre
• Zinssatz: 3 %
• Einmalauszahlung: 80.000 €
• Alternativ monatliche Rente: ca. 450 € monatlich

Bei den meisten Umkehrhypotheken können die Immobilieneigentümer zwischen zwei Optionen wählen, nämlich der Einmalauszahlung und der monatlichen Immobilienrente.