Ertragswert

Beim Ertragswert handelt es sich um eine betriebswirtschaftliche Kennzahl, welche unter anderem im Rahmen einer Unternehmensbewertung, bei Investitionen und bei Immobilien berechnet wird.

Ertragswert bei Immobilien

In Bezug auf Immobilien handelt es sich beim Ertragswert um einen Wert der auf zukünftigen, daraus erzielten Einnahmen basiert. Der Wert wird durch das Ertragswertverfahren ermittelt. Die entsprechenden gesetzlichen Bestimmungen sind im Bewertungsgesetz sowie der Immobilienwertermittlungsverordnung beschrieben.

Um den Ertragswert zu ermitteln, wird auf der einen Seite der Wert des Bodens sowie der baulichen Anlage selbst bestimmt. Beide Werte werden addiert. Wie viel Wert eine bauliche Anlage hat, hängt vom marktüblich erzielbaren Reinertrag ab; er besteht aus allen Mieteinnahmen und anderen Einkünften, die Bewirtschaftungskosten werden hiervon abgezogen. Hochgerechnet wird er auf die Restnutzungsdauer. Der Bodenwert wird entweder per Vergleichswertverfahren errechnet oder aus den Bodenrichtwerten hergeleitet, welche von Gutachterausschüssen bereitgestellt werden. Bei einem Ertragswertverfahren wird auf den Grundstückswert weiterhin der Liegenschaftszins erhoben.

Weil der Ertragswert sich auf Mieteinnahmen bezieht, die in Zukunft erzielbar sind, kann er nicht für alle Immobilien genutzt werden. Er ist nur für Immobilien wie Bürogebäude, Einzelhandelsimmobilien und Mehrfamilienhäuser anwendbar.

In Bezug auf die Unternehmensbewertung

Zur Immobilienwertermittlungen wird das Ertragswertverfahren genutzt. Es ist in Bezug auf die Unternehmensbewertung die Methode der Wahl und wird entsprechend anerkannt und oft angewandt. Hierbei wird der Ertragswert kalkuliert, indem die Unternehmenserträge der zukünftigen und letzten drei Jahre durch den Kapitalisierungszinsatz geteilt werden. Zusätzlich werden Risikofaktoren mit einkalkuliert.

Kritik am Ertragswertverfahren

Einige Seiten üben Kritik am Ertragswertverfahren, weil es zu statisch sei und dabei keine Strukturbrüche beachte. Im Speziellen ist es nicht in der Lage, strategische Entwicklungsmöglichkeiten richtig zu erfassen. Ausweg könnten neue Konzepte sein, welche sich beispielsweise am Profil eines Unternehmens orientieren. Eine Alternative könnte der sogenannte Shareholder Value sein. Doch auch dieses Konzept enthält keine Neuerungen, da es sich lediglich um eine Zusammenfassung von bekannten Bewertungsmodellen handelt.

Ein weiterer Vorschlag ist, als Unternehmenswert Marktpreise heranzuziehen, ist nicht sinnvoll, weil die Werteinschätzung nicht objektiv ist.

Unter dem Strich kann der Kritik nicht zugestimmt werden, weil die Kritikpunkte nicht dem Ertragswertverfahren, sondern Fehlern im Prozess der Bewertung anzulasten sind. Die Frage ist also, wie Erträge unter Berücksichtigung der Entwicklungsmöglichkeiten sowie unter Beachtung von Unsicherheiten ins Ertragswertverfahren einzubeziehen sind.

Shareholder Value

Beim Shareholder Value handelt es sich um den Ertragswert des Eigenkapitals. Er ist auch bei der Unternehmensbewertung eine Maßgröße und eine Alternative zum Reproduktionswert. Beim Shareholder Value-Konzept handelt es sich um eine Unternehmensstrategie, bei welcher der Vorstand einer an der Börse notierten Aktiengesellschaft den Eigenkapital-Marktwert durch Maßnahmen in der Unternehmensentwicklung steigern soll. Dabei wird der Gewinn als Maßgröße des Unternehmenserfolges in Frage gestellt. Das Aktionärsvermögen ist die Zielgröße.

Reproduktionswerte

Beim Reproduktionswert handelt es sich um die Summe der Beschaffungspreise von für den Betrieb notwendigen Vermögensteilen in einem Unternehmen. Der Reproduktionswert wird im Zuge der Unternehmensbewertung berechnet. Eine andere Bezeichnung ist Substanzwert.

Dann gibt es noch den Vollreproduktionswert, welcher die Kosten für die Wiederbeschaffung am Stichtag der Bewertung darstellt. Wenn die Vermögensteile so bewertet werden, ist deren Summe der Vollreproduktionswert.

Zu den Reproduktionswerten zählt auch der Begriff des Teilreproduktionswertes. Von ihm kann man zweckmäßiger sprechen, da der Reproduktionswert sämtliche immateriellen Güter neben den materiellen enthalten müsste. Das ist aber nicht so, da die Aufwendungen nicht festgestellt werden können und eine Bewertung nicht möglich ist. Ein immaterielles Gut ist beispielsweise der Standort.

Ertragswert: Ein weitreichender Begriff

Der Begriff des Ertragswertes ist nicht sehr verbreitet, weil er im Alltag im Prinzip nicht genutzt wird. Umso interessanter ist, wie weitreichend er ist und wie viele Begriffe es um ihn herum gibt. Berechnet wird der Ertragswert in Bezug auf Immobilien, Unternehmensbewertungen und Investitionen.