Zinsbindung

Bei Krediten gibt es bezüglich der von den Banken vergebenen Darlehen und den Zinsen zwei Varianten. Insbesondere bei Immobilienkrediten nutzen die meisten Kreditnehmer besonders in der Niedrigzinsphase die Möglichkeit einer Zinsbindung. Die zweite Alternative wäre ein variabel verzinsliches Darlehen, bei dem die Bank jedoch zu jedem Zeitpunkt die Möglichkeit hätte, die Zinssätze zu erhöhen. In unserem Beitrag erfahren Sie, worum es sich bei einer Zinsbindung handelt, wie diese funktioniert und was deren Vor- und Nachteile sein können.

Worum handelt es sich bei der Zinsbindung?

Die Zinsbindung erklärt sich im Prinzip bereits mit ihrem Namen von selbst. Es geht darum, dass bei Krediten der zwischen Bank und Kunde vereinbarte Zinssatz für einen gewissen Zeitraum gebunden ist. Das bedeutet, dass der Kreditgeber den Zinssatz während dieser Periode nicht ohne Zustimmung des Kunden verändern darf, weder senken noch erhöhen. Im Finanzbereich bezieht sich die Zinsbindung für gewöhnlich ausschließlich auf Kredite und nicht auf den Anlagebereich. Zum Einsatz kommt die Zinsbindung daher vornehmlich bei Immobilienkrediten, denn zum Beispiel bei Ratenkrediten ist eine Bindung der Zinsen ohnehin selbstverständlich und muss daher nicht explizit erwähnt werden.

Wie funktioniert die Zinsbindung?

Die Zinsbindung funktioniert ganz einfach, nämlich indem Sie bei Abschluss des Darlehensvertrages mit der Bank vereinbaren, dass der Zinssatz für einen gewissen Zeitraum garantiert ist und somit nicht vom Kreditgeber verändert werden darf. Typische Perioden, über die bei Immobiliendarlehen eine Zinsbindung vereinbart wird, sind:

• 5 Jahre
• 10 Jahre
• 15 Jahre
• 20 Jahre

Eine Sonderform besteht bei Immobilienkrediten ferner im sogenannten Volltilgerdarlehen. In dem Fall ist die Zinsbindung identisch mit der Gesamtlaufzeit des Kredites, was bei sonstigen Annuitätendarlehen oder einfachen Tilgungsdarlehen meistens nicht der Fall ist. Stattdessen weichen Dauer der Zinsbindung und Gesamtlaufzeit des Kredites bis zur Schuldenfreiheit meistens deutlich voneinander ab.

Welche Vorteile hat die Zinsbindung?

Die Zinsbindung hat einen großen Vorteil, der zunächst auch unabhängig davon ist, wie sich die Bauzinsen am Markt darstellen oder die zukünftige Zinsentwicklung sein wird. Dieser Vorteil ist die Zinssicherheit, denn der Kreditnehmer weiß mit Abschluss des Kreditvertrages, über welchen Zeitraum er welche Zinsen an den Kreditgeber zahlen muss. Ob es einen zweiten Vorteil gibt, zeigt sich im Grunde erst nach Ablauf der Zinsbindung. Es geht darum, ob es wirklich über die Jahre hinweg günstiger ist, den vereinbarten Zinssatz unverändert zu lassen oder es nicht für den Kreditnehmer besser gewesen wäre, ein variabel verzinsliches Darlehen abzuschließen.

Ob dieser Vorteil eintritt oder nicht, hängt ausschließlich von der Zinsentwicklung ab, wie diese sich nach Abschluss des Immobiliendarlehens darstellt. In der aktuellen Zinssituation ist es zum Beispiel so, dass die Bauzinsen auf einem extrem niedrigen Niveau sind. Daher ist es für die nächsten drei bis zehn Jahre sehr unwahrscheinlich, dass die Zinsen weiter sinken. Stattdessen ist eher von einer Zinserhöhung auszugehen, die sich Ende 2021 bereits andeutet. Unter dieser Voraussetzung ist die Zinsbindung nach wie vor die beste Wahl, da Sie sich die günstigen Zinsen für einen langen Zeitraum sichern können.

Nicht zu empfehlen wäre die Zinsbindung hingegen unter der Voraussetzung, dass sich der Markt in einer Hochzinsphase befindet. Dann würden Sie sich nämlich lange an den hohen Zinssatz binden, obwohl vielleicht schon wenige Jahre später ein deutliches Absinken der Hypothekenzinsen festzustellen ist. In einer solchen Phase wäre daher stattdessen ein variabel verzinsliches Baudarlehen die bessere Wahl.

Mögliche Sondertilgung bei Zinsbindung beachten

Ein Faktor, den Sie im Zusammenhang mit der Zinsbindung beachten sollten, ist die eventuell eingeschränkte Möglichkeit von Sondertilgungen. Beim variabel verzinslichen Immobiliendarlehen darf die Bank den Zinssatz jederzeit anpassen und erlaubt es dem Kreditnehmer daher problemlos, jederzeit kostenfrei Sondertilgung durchzuführen. Bei der Zinsbindung hingegen würden der Bank Zinsgewinne entgehen, wenn der Kreditnehmer zum Beispiel in einer Niedrigzinsphase sein Darlehen vorzeitig sondertilgt und einen neuen Immobilienkredit zu einem noch günstigeren Zins abschließt. Aus dem Grund berechnen die meisten Kreditinstitute innerhalb der Zinsbindung eine Vorfälligkeitsentschädigung, falls eine Sondertilgung stattfinden soll. Sie müssen als Darlehensnehmer also stets gut kalkulieren, ob es sich dennoch rentiert, während der Zinsbindung eine Sondertilgung vorzunehmen und dann ein zinsgünstiges Immobiliendarlehen abzuschließen.