Nachrangfinanzierung
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Die sogenannte Nachrangfinanzierung ist nahezu ausschließlich im Bereich der Immobilienfinanzierung von Bedeutung. Fast alle Personen, die ein Haus kaufen oder bauen möchten, haben nicht genug Eigenkapital, sodass ein Immobilienkredit aufgenommen werden muss. Oftmals handelt es sich jedoch nicht nur um einen, sondern um mehrere Kredite, die ein Teil der Immobilienfinanzierung sind. Genau dann kann die Nachrangfinanzierung zum Tragen kommen.
Was ist der Nachrang?
Um eine Nachrangfinanzierung zu verstehen, müssen Sie wissen, worum es sich bei einem Nachrang handelt. Dies wiederum hat bei Immobilienkrediten fast immer etwas mit dem Grundbuch zu tun. Die Absicherung von Immobiliendarlehen findet in der Regel dadurch statt, dass zugunsten des Kreditgebers eine Grundschuld in das Grundbuch eingetragen wird. Handelt es sich um die zeitlich erste Grundschuld, die bezogen auf das Grundstück bzw. die Immobilie eingetragen ist, so wird dieses Grundpfandrecht als erstrangig bezeichnet. Alle weiteren Grundschulden, die vielleicht später eingetragen werden, sind nachrangig. Der Nachrang beinhaltet also, dass zunächst ein anderer Gläubiger befriedigt wird, beispielsweise bei Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers, bevor dann – falls noch Geld zum Verteilen vorhanden ist – der Inhaber der nachrangigen Forderung zum Zuge kommt.
Nachrangfinanzierung = Nachrangdarlehen
In der Praxis ist die Nachrangfinanzierung identisch mit einem Nachrangdarlehen, der Begriff wird sogar häufiger genutzt. Ein Nachrangdarlehen ist ein (Immobilien-)Kredit, der mit einer nachrangigen Grundschuld oder einer anderen Sicherheit besichert ist, mit welcher der Gläubiger maximal an zweiter Stelle steht, wenn es darum geht, wer seine Rechte zuerst durchsetzen darf. Daraus resultiert, dass die Nachrangfinanzierung für den Kreditgeber mit einem (deutlich) höheren Risiko behaftet ist, als wenn dieser eine erstrangige Sicherheit haben würde.
Welche Zinskonditionen gibt es bei der Nachrangfinanzierung?
Die Zinskonditionen sind bei einer Nachrangfinanzierung für den Kreditnehmer in aller Regel deutlich schlechter, als wenn er eine erstrangige Sicherheit stellen könnte. Eine Ausnahme gilt nur, wenn der Kunde – fernab der Grundschuld – eine gleichwertige Sicherheit anbieten kann, die nicht anderweitig belastet ist, wie zum Beispiel die Abtretung von Forderungen oder eine Verpfändung von Sparguthaben. In der Regel liegen die Zinssätze allerdings bei einer Nachrangfinanzierung um ca. ein bis drei Prozent höher als bei einem erstrangigen Immobiliendarlehen. Es gibt allerdings auch einige Kreditgeber, die den Nachrang und die damit verbundene schlechtere Stellung bereits einkalkulieren, sodass die Zinskonditionen mitunter nicht viel schlechter als bei einem erstrangigen Annuitätendarlehen sind. Typische Beispiele sind die KfW-Bank sowie die Bausparkassen.
Besonderes Risiko der Nachrangdarlehen im Zuge einer Zwangsversteigerung
Das besondere Risiko einer Nachrangfinanzierung kommt in der Praxis meistens erst zum Tragen, wenn es an die Verwertung der Sicherheiten geht, also des Grundpfandrechtes. Dies ist im Rahmen einer Zwangsversteigerung der Fall, die dann anberaumt wird, wenn der Kreditnehmer die vereinbarten Raten für das Immobiliendarlehen nicht mehr zahlen kann. Um das Risiko zu verdeutlichen, ein Beispiel: Angenommen, der Kreditnehmer nutzt bei zwei unterschiedlichen Banken einen Hypothekenkredit. Der erste Kredit über 100.000 Euro ist mit einer erstrangigen Grundschuld abgesichert, das zweite Immobiliendarlehen als Nachrangfinanzierung über 60.000 Euro mit einer zweitrangigen, also nachrangigen, Grundschuld.
Bei der Zwangsversteigerung wird ein Erlös in Höhe von 120.000 Euro erzielt. Dies führt dazu, dass die Forderungen der ersten Bank (100.000 Euro) in vollem Umgang befriedigt werden, da eine erstrangige Grundschuld vorhanden ist. Die zweite Bank erhält dann den „restlichen“ Erlös von 20.000 Euro. Dies bedeutet, dass die fehlenden 40.000 Euro aus der Forderung über insgesamt 60.000 Euro einen Verlust darstellen. Der Grund ist die nachrangige Sicherheit, da zunächst die Forderungen der ersten Bank befriedigt werden müssen.
