Vorfälligkeitsentschädigung

Wenn Kreditnehmer ein Darlehen vorzeitig ablösen möchten, dann verlangen Banken unter bestimmten Umständen eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. Es handelt sich dabei um ein Entgelt, auf welches die Bank unter speziellen Voraussetzungen einen Anspruch hat, weil eine außerplanmäßige Rückführung des Darlehens seitens des Kreditnehmers stattgefunden hat.

Warum berechnet die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung?

Der Anlass für die Berechnung einer Vorfälligkeitsentschädigung ist stets, dass ein Kreditnehmer ein Darlehen vor Ablauf der eigentlich vereinbarten Frist kündigt und somit zurückzahlt. Dieser Anlass ist allerdings noch nicht der Grund, warum die Bank anschließend eine solche Entschädigung erhebt. Die Ursache ist vielmehr, dass die vorzeitige Ablösung eines Immobilienkredites seitens des Kreditnehmers fast nur unter der Voraussetzung stattfindet, dass er mit einem neuen Kredit gegenüber dem bisherigen Darlehen Zinsen einsparen kann.

Dies ist der Fall, wenn die Kreditzinsen am Markt seit dem Abschluss des aktuellen Immobilienkredites gesunken sind. Was für den Kreditnehmer eine positive Entwicklung ist, ist für die Bank als Kreditgeberin eher negativ. Wird der aktuelle Kredit nämlich vorzeitig zurückgezahlt, kann die Bank dieses Geld in der Regel nur zu einem geringeren Zinssatz an einen anderen Kunden verleihen. Eben diese Differenz soll durch die Vorfälligkeitsentschädigung möglichst kompensiert werden, sodass der Bank im besten Fall keine Zinsverluste bzw. entgangene Zinseinnahmen mehr entstehen.

Keine Vorfälligkeitsentschädigung bei variabel verzinslichen Darlehen

Banken dürfen nicht grundsätzlich immer eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnen, wenn der Kunde einen Kredit vorzeitig abgelöst. Zunächst einmal gilt die Berechtigung für die Berechnung der Entschädigung in der Regel nur für Immobiliendarlehen, nicht aber für die folgenden Kreditarten:

• Dispositionskredit
• Rahmen- oder Abrufkredit
• Ratenkredit
• Kontokorrentkredit

Bei eher kurz- und mittelfristigen Krediten sind normalerweise Sondertilgungen jederzeit erlaubt, ohne dass die Bank eine Entschädigung verlangen darf. Aber auch bei Immobiliendarlehen dürfen Kreditgeber nicht zwangsläufig immer eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnen. Nicht erlaubt ist dies vor allem bei variabel verzinslichen Immobilienkrediten, denn dort gibt es keine Zinsfestschreibung. Wer also in der Vergangenheit ein variabel verzinsliches Darlehen abgeschlossen hat, kann dieses – in Teilen oder komplett – jederzeit vorzeitig ablösen, ohne dass der Kreditgeber dafür eine Entschädigung verlangen darf.

Vorfälligkeitsentschädigung bei Immobilienkrediten mit Zinsfestschreibung

Anders als bei variabel verzinslichen Darlehen stellt sich die Situation allerdings bei Immobilienkrediten dar, bei denen zwischen Bank und Kunde eine Zinsfestschreibung vereinbart wurde. Möchte der Kreditnehmer das Darlehen nun während dieser Fixzinsperiode vorzeitig ablösen, darf die Bank in den meisten Fällen eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnen. Eine Ausnahme ist allerdings, wenn die Zinsfestschreibung bereits mindestens zehn Jahre läuft. Dann besteht ein sogenanntes Sonderkündigungsrecht, sodass der Kreditgeber auch bei einer Zinsfestschreibung keine Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung stellen darf.

Wie hoch ist die Vorfälligkeitsentschädigung?

Was die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung angeht, so gibt es hier keine einheitlichen Vorgaben. Allerdings gibt es verschiedene Berechnungsweisen, die von den unterschiedlichen Banken angewendet werden, insbesondere:

• Aktiv-Aktiv-Methode
• Aktiv-Passiv-Methode

Kennzeichnend für die Aktiv-Aktiv-Methode ist, dass der Bank nicht nur ein Schaden aus der Zinsdifferenz entsteht, weil sie den zurückgezahlten Kredit nur noch mit einem geringeren Zins als vorher an einen Kunden verleihen darf. Darüber hinaus gibt es einen Zinsgewinnschaden. Dieser resultiert daraus, dass ein für die eigentlich vorgesehene Restlaufzeit kalkulierte Gewinn nicht mehr verbucht werden kann. Dementsprechend ist die Entschädigung bei der Aktiv-Aktiv-Methode in der Regel höher als bei der alternativ anzuwendenden Aktiv-Passiv-Methode.

Bei der Aktiv-Passiv-Methode ist es so, dass die Bank im ersten Schritt die ausgefallenen Zahlungen erfasst. Anschließend findet eine Staffelung nach verschiedenen Renditen statt, die sich auf den Zeitpunkt der Darlehensrückzahlung beziehen. Obwohl die zwei Methoden von den Banken relativ einheitlich verwendet werden, bedeutet dies noch nicht, dass bei jedem Kreditgeber im Vergleich bei identischen Kreditbedingungen die Vorfälligkeitsentschädigung ebenfalls identisch ist. Somit darf die Bank die zu zahlende Entschädigung zwar einerseits eigenständig ermitteln. Allerdings hat insbesondere der BGH mittlerweile in Urteilen andererseits festgelegt, dass eine bestimmte Höhe nicht überschritten werden darf.