Annuitätendarlehen

Das Annuitätendarlehn stellt eine Standardlösung in der Kreditfinanzierung beispielsweise zur Baufinanzierung dar. Die Rate, die als Annuität bezeichnet wird, setzt sich aus Zinsen und Tilgung zusammen. Hierbei wird das Darlehen in gleichbleibend hohen Raten zurückgezahlt.

Was ist ein Annuitätendarlehen?

In der Regel wird eine klassischen Immobilien-Finanzierung über Annuitäten zurückgezahlt. Das Wort „Annuität“ leitet sich ab von „annus“ (lateinisch) für „Jahr“. Die Rate bei einem Darlehen setzt sich zusammen aus der Tilgung des Darlehens sowie den Zinsen. Jedoch werden die Zinsen bei einem Darlehen ausschließlich auf den geschuldeten Betrag berechnet. Mit der Tilgung wird jeden Monat die Kreditschuld verringert. Der Zinsanteil der Rate nimmt also im Laufe der Zeit stetig ab. Charakteristisch für ein Annuitätendarlehen ist die Tatsache, dass die laufende Rate immer gleich hoch ist. Der Rückzahlungsanteil steigt somit im Zeitverlauf an, da der überschüssige Zinsanteil gespart wird.

So funktioniert das Annuitätendarlehen

Vom Schuldner wird eine monatlich gleichbleibende Rate gezahlt, die aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil besteht. Der Zinssatz wird beim Annuitätendarlehen für eine bestimmte Sollzinsbindungsfrist zwischen Kreditgeber und Schuldner vereinbart. Bei einer solchen Immobilienfinanzierung sind fünf bis 15 Jahre üblich, wobei auch kürzere oder längere Festschreibungszeiten möglich sind.

Sollte die Finanzierung nicht bis zum Ende der Zinsfestschreibungszeit getilgt werden, ist es notwendig, eine Restschuldfinanzierung bzw. Anschlussfinanzierung für die Restschuld abzuschließen. Der Schuldner kann die Höhe des anfänglichen Satzes selbst bestimmen, wobei von den meisten der Kreditinstitute eine Mindestrückzahlung von 1 % erwartet wird, oftmals aber auch 2 %. Eine höhere Rückführung ist sinnvoll, vor allem in den Zeiten der niedrigen Kapitalmarktzinsen, da sich ansonsten die Laufzeit des Kredits deutlich verlängert.

Ein Darlehen mit gleichbleibender Annuität

Die Banken rechnen bei einem Annuitätendarlehen intern jährlich ab. Das besondere dieser Darlehensform ist, dass der Schuldner über die gesamten Jahre eine gleichbleibende Rate – Annuität – zurückzahlt. Diese Rate setzt sich aus den Zinsen und einem Tilgungsanteil zusammen. Die Annuität eines Jahres, also die Gesamtrate, wird auf 12 monatliche Raten aufgeteilt, die sich ebenfalls aus Zinsen und Tilgungsanteil zusammensetzen.
Zu Beginn der Rückzahlung ist der Tilgungsanteil der Annuität sehr gering, da die Zinsen den höchsten Teil ausmachen. Doch die Restschuld der Zinsen sinkt mit jeder Rate, die gezahlt wird. Damit wächst der Tilgungsbetrag der Annuität.

Ein Beispiel

Es wird ein Zinssatz von 5 % p.a. und eine Tilgung von 3 % vereinbart. Damit beträgt die Annuitätsrate insgesamt 8 % p.a. Wird das auf ein Darlehen bezogen, dass 100.000 Euro beträgt, dann werden jährlich 8.000 Euro an Zinsen und Tilgung gezahlt. Die jeweilige Rate beträgt bei einer vierteljährlichen Zahlweise damit 2.000 Euro. Bei der ersten Quartalsrate entfallen 1.250 Euro auf die Zinsen und 750 Euro auf die Tilgung, weiter geht es mit dem 2. Quartal. Es sind nur noch 99.250 Euro zu verzinsen: Die Rate beträgt deshalb 1.240.63 Euro Zinsen und 759,37 Euro Tilgung.
Die Zinsen und die Tilgung verschieben sich im 2. Quartal gegeneinander. Dabei verringern sich die Zinsen und die Tilgung nimmt permanent zu.

Die Vor- und Nachteile des Annuitätendarlehen

Der Vorteil ist, dass über die gesamte Darlehenslaufzeit eine gleichmäßig hohe Kapitaldienstrate gezahlt wird. Diese verändert sich nur dann, wenn es zu einer Änderung des Zinssatzes kommt. Ist für die gesamte Darlehenslaufzeit ein fester Zinssatz vereinbart, wird es zu keiner Änderung kommen. Wird die Inflationstheorie berücksichtigt, bei der in späteren Jahren die Tilgung mit „wertloseren“ Geld erfolgt, sind die höheren Tilgungen zum Ende der Laufzeit für den Schuldner vorteilhaft.
Aber es gibt auch Nachteile. Mit zunehmender Laufzeit sinkt der als Betriebsausgaben abzugsfähige Zinsanteil. Daher muss ein Unternehmen in dem Fall einen entsprechend höheren Gewinn erwirtschaften, damit er den höheren Tilgungsanteil aufbringen kann. Damit verringert sich seine frei verfügbare Liquidität.

Die variable und konstante Annuität

Warum sind die Annuitätendarlehen so beliebt? Im Hinblick auf die Annuitäten muss zwischen der konstanten und variablen (unechten) Annuität unterschieden werden. Das Besondere an der konstanten Variante ist, dass von Beginn an, eine gleichbleibende Kreditrate für die gesamte Kreditlaufzeit festgelegt wird. Das führt letztendlich dazu, dass mit jeder Rate der Zinsanteil sinkt und der Tilgungsanteil steigt, wobei die Annuität, also die jährliche Rate stets gleich hoch bleibt.
Anders sieht es bei der variablen Annuität aus. Dabei handelt es sich um das sogenannte Abzahlungsdarlehen. Hier bleibt die Tilgungsrate stets gleich hoch und aufgrund der Abzahlung des Kredites ändert sich lediglich die Zinshöhe. Das führt dazu, dass sich die Raten (Annuität) aufgrund der eingesparten Zinsen mit der Zeit verringern.

Für wen eignet sich ein Annuitätendarlehen?

Besonders für Kreditnehmer, die ihre Immobilie selbst nutzen und bei der Finanzierung ihrer Immobilie das Zinsrisiko sehr gering halten möchten. Darüber hinaus ist es dem Schuldner möglich, den exakten Verlauf der Tilgung festzuschreiben, wodurch sich eine absolute Planungssicherheit bietet.

Besonders gut kombinieren lässt sich ein Annuitätendarlehen mit einer KfW-Förderung. Über die Kreditanstalt für Wiederaufbau stellt die Bundesregierung zinsgünstige Kredite zur Verfügung. Vor allem der Neubau von energieeffizienten Immobilien oder energetische Sanierungen werden gefördert. Eine KfW-Förderung wird von der finanzierenden Bank beantragt, was eine große Erleichterung für den Kreditnehmer ist. Dadurch wird die Kombination der Darlehensformen sehr unkompliziert und ist auch in der Abwicklung einfacher.

Die besonderen Bedingungen bei der Kündigung von Immobilienkrediten

Annuitätendarlehen werden zu ganz unterschiedlichen Zwecken genutzt. Je nach Zweck und Besicherung des Darlehens gelten unterschiedliche gesetzliche Regelungen. Das gilt besonders im Falle einer Kündigung von Seiten des Darlehensnehmers.
Ein Annuitätendarlehen, das ohne Zweckbindung ausgezahlt wurde und nicht gesondert besichert wurde, kann vom Kreditnehmer zu jederzeit gekündigt werden. Bei einer vorzeitigen Kündigung darf die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung von max. 1% des frühzeitig zurückbezahlten Betrages verlangen.

Ein Annuitätendarlehen, das zur Finanzierung einer Immobilie genutzt wird und pfandrechtlich besichert ist, kann deutlich schwerer gekündigt werden. Da es sich dabei um ein Darlehen mit Zinsbindung handelt, kann der Kreditnehmer nicht ohne Weiteres kündigen, sofern ein Sonderkündigungsrecht nicht im Vertrag vereinbart ist. Die kreditgebende Bank muss der Kündigung zustimmen, wenn der Kreditnehmer seine finanzierte Immobilie veräußern möchte oder ein vergleichbares Interesse vorliegt. Die Vorfälligkeitsentschädigung fällt hier auch wesentlich höher aus, als bei dem An-nuitätendarlehen ohne grundpfandrechtliche Besicherung.

Fazit zum Annuitätendarlehen

Bei dem Annuitätendarlehen handelt es sich um eine sehr vielseitige Form der Finanzierung. In der Sicherheit hinsichtlich des Zinssatzes liegen die größten Vorteile und ebenso in den konstanten und sehr gut planbaren Annuität (Raten). Doch die Zinsbindung weist bei einer Immobilienfinanzierung auch Nachteile auf, vor allem, wenn es um die Kündigung des Kredits geht.